城中村、旧城等棚户区改造运营策略及土地与房屋征收拆迁

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城中村旧城改造培训：城中村、旧城等棚户区改造运营策略及土地与房屋征收拆迁

【课程背景】
根据“十三五”期间国家关于加快城中村、城郊村、旧城镇等棚户区改造的工作要求，结合今后一个阶段棚户区改造的新特点，特别是棚户区改造中进行货币化安置、政府购买服务的新政策，研讨运用国开行、农发行长期低息贷款的棚户区融资模式以及采用PPP模式引进社会资本推动棚户区工作项目，交流地方棚户区改造成功的典型经验与做法。国务院召开加快棚户区改造会议，会议要求：一是确保完成今年棚户区改造目标任务，要严格问责考核，对资金和土地不落实、政策措施不到位、建设进度缓慢的地方要进行约谈、限期整改；二是做好棚户区改造三年计划特别是2016年工作安排；三是国开行、农发行等金融机构要加大融资支持；四是切实管好用好棚户区改造专项资金，完善机制、堵塞漏洞、严格审计、加强监管，对挪用套取和闲置浪费资金的要追究责任；五是大力推进棚户区改造货币化安置工作，更好满足群众需要，促进房地产市场平稳健康发展；六是加强棚户区改造工程质量监管，严格终身质量责任追究。
为帮助各房地产企业尽快掌握棚户区改造征收拆迁政策与操作实务，运用好棚户区改造资金与提升创新投融资机制对接技能。

【培训对象】
1、各级政府、法制办、保障办（中心）、棚改办、法院、住建厅（局、委）、市容局（委）、规划局、建设局、
国土局、城管局（委、办）、征收办（拆迁办）、城建监察大队、房地产管理局及房屋征收部门领导；
2、房地产企业董事长、总经理、副总经理、前期部、开发部、拓展部、基建部、法务部、投融资部、规划设计部、拆迁安置部、财务部、成本部、工程部、项目部等负责人；
3、各类征收评估机构、拆迁公司、城投公司等单位的高管人员。

【专家导师】
张国法：中华全国律师协会行政法专业委员会委员、中国政法大学疑难案件研究中心兼职研究员，全国多家地方政府高级法律顾问，现任北京市京师律师事务所政府征收拆迁法律事务部主任。精通征收拆迁、不动产登记等领域法律，为全国各地上百个棚户区改造项目提供法律咨询服务，破解许多棚户区改造难题，取得和谐拆迁的良好效果。出版专著：《房屋征收补偿与诉讼救济法律实务》、《新土地房屋征收补偿与诉讼救济法律实务》。

朱曙东：中国房地产研究会房地产法规政策委员会副秘书长、中国区域综合开发研究中心执行主任。长期从事城市战略策划、城市土地开发、基础设施项目开发、房地产经营、企业管理、资本运营、品牌战略及咨询服务工作。主持或参与策划、开发、经营、管理过国内外数百个住宅、商业、文化及旅游项目。熟悉城市发展规划、项目运作流程。2006年提出区域综合开发理念，并在相关项目中成功实施。具有跨地区、跨国际操作经验，房地产业务行程逾百万公里，BT/BOT/PPP模式实战专家、中国PPP模式运营的探索者、海外地产探索先锋。

王达：宪法行政法学博士，原高人民法院行政审判庭资深法官，在高人民法院工作十多年，起草几十部司法解释，参与几十部立法，办理过许多大案要案。曾担任过高级法院院长助理、审判委员会委员，担任多所著名大学教授或研究员、研究生导师，先后担任十几个省几十个市县区政府法律顾问。

龙佳宜：高级经济师，北京市评标专家、北京市保障房类项目评估专家、资深土地估价师专家、荣获了“英国皇家特许测量师（RICS）”会员资格和“英国皇家特许房屋经理学会（CIH）”国际执业资格。现任北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司集团副总经理。从事房地产咨询评估行业二十多年，熟悉土地一级开发政策及流程，对环境整治及棚户区改造项目的成本构成、资金筹措、征地拆迁方案、回迁安置方案等项目实操环节有着深入的研究，多次给政府部门及开发商培训交流。

【培训内容】
部分：棚户区改造政策与集体土地征收、补偿制度
1、国家棚户区改造政策综述
2、李总理对棚改的工作思路
3、棚户区改造政策
1）棚户区的概念与分类
2）棚改优惠政策 4、集体土地征收与补偿制度
1）集体土地征收的批准程序
2）集体土地征收的实施程序
3）集体土地征收的强制程序
4）集体土地征收的司法救济程序

第二部分：国有土地上的房屋征收制度
1、作出房屋征收决定的程序（流程）概述
2、房屋征收的准备程序
3、界定“公共利益”
4、征收房屋对相关规划的要求
5、房屋征收的启动程序
6、对不当增加补偿费用行为的限制程序
7、选定房地产价格评估机构进行分类评估程序
8、对被征收房屋的调查登记程序
9、拟定征收补偿方案与征求公众意见程序
10、征求公众意见的公布与旧城区改建补偿方案的听证程序
11、房屋征收的社会稳定风险评估程序
12、房屋征收的决策程序及对征收补偿费用的拨付与监管程序
13、对未经登记的建筑的调查认定和处理程序 
14、房屋征收决定的公告与宣传解释程序
15、国有土地使用权的收回程序
16、对不服房屋征收决定的救济程序
高人民法院公布的征收拆迁十大典型案例之:
1）如何正确理解和全面把握“公共利益”。——杨瑞芬诉株洲市人民政府房屋征收决定案
2）依河南省规章规定，先选评估机构后作出房屋征收决定属程序违法。——文白安诉商城县人民政府房屋征收补偿决定案
3）应依法定程序强制拆除违法建筑。——叶呈胜、叶呈长、叶呈发诉仁化县人民政府房屋行政强制案
4）不履行法定职责承担行政不作为责任。——叶汉祥诉湖南省株洲市规划局、株洲市石峰区人民政府不履行拆除违法建筑法定职责案

第三部分：国有土地上房屋征收补偿
1、房屋补偿程序（流程）概述
2、评估机构的选定、决定与确定及其工作原则
3、房屋价值的分户评估与复核鉴定
4、房屋征收补偿安置方式
5、旧城区改建的产权调换安置方式
6、住房保障
7、补偿项目与补助奖励
8、搬迁费、临时安置费及周转用房
9、停产停业损失补偿的确定原则
10、订立补偿协议及诉讼救济
11、作出房屋征收补偿决定
12、赋予被征收人对补偿决定不服的救济权利
13、征收补偿档案的建立与补偿费用的审计监督
高人民法院公布的征收拆迁十大典型案例之:
5）当事人如对评估价格有异议应申请复核评估和专家鉴定。——毛培荣诉永昌县人民政府房屋征收补偿决定
6）房屋征收部门必须将被征收房屋的评估报告有效的送达给被征收人。——艾正云、沙德芳诉马鞍山市雨山区人民政府房屋征收补偿决定案
7）法院认为“根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格”。——孔庆丰诉泗水县人民政府房屋征收决定案
8）补偿方式的选择权在被征收人。——何刚诉淮安市淮阴区人民政府房屋征收补偿决定案
9）居住房屋与非居住房屋的认定补偿。——霍佩英诉上海市黄浦区人民政府房屋征收补偿决定案

第四部分：强制搬迁与政府购买棚户区改造服务
1、宏观背景
2、政府购买棚改服务的主要操作依据
3、政府购买棚改服务的操作要点
4、先补偿、后搬迁及对非法逼迁行为的禁止 5、“裁执分离”机制与强制搬迁
6、以强制营造氛围促进协议减少“钉子户”
7、国有土地上房屋征收及城中村、城郊村征收拆迁“钉子户”的强制方法

第五部分：棚户区改造货币化安置选购商品房操作要点
1、出台地方棚改选购商品房异地安置办法
2、设置选房大厅
3、对安置房的要求
4、房地产开发企业报名参与房源征集
5、安置住户资格确认 
6、异地安置选购方式
7、安置房价格确定与价款的结算
8、优惠政策
9、科学制订补偿安置方案的八个要点
10、开发企业出资参与的风险及防范

第六部分：棚户区改造的操作实务
1、棚户区改造的一般性流程
1）前期准备阶段
2）前期手续办理阶段
3）房屋征收与补偿阶段
4）建设阶段
2、北京棚改前期工作及土地使用权一次性招标
1）一次性招标的责任分工
2）一次性招标组织实施
3）确定棚改前期工作成本、投资利润及政府土地收益
4）资金平衡方法的确定
5）出让合同的签订
6）一次性招标的监督管理
7）一次性招标的几个重点 
3、棚改涉及的各局委办及工作职责
4、创新政策
1）多渠道筹集改造资金
2）确保建设用地供应
3）简化行政审批手续
4）做好征收补偿和安置工作
5）优惠政策
5、不同类型棚改项目的流程图
6、棚改方案的作用、编制内容、审批流程
7、棚改主体的确定
8、项目立项的注意事项

第七部分：PPP棚户区改造项目交易结构设计与合同体系
1、PPP棚户区改造项目交易结构设计
1）基本交易结构
2）投融资结构
3）项目回报机制
4）价格调整机制
5）政府配套安排
2、PPP棚户区改造项目合同体系 
1）合同拟定原则
2）法律主体
3）PPP项目合同主要条款、合作内容、实施机构的主要权利和义务、项目公司的主要权利和义务、工程建设、运营和维护、保函、项目回报机制、保险、合作期届满的资产和项目设施移交、一般补偿、合作期终止、协议的转让、争议的解决。
4）其它协议

第八部分：PPP政策下房地产棚户区改造、片区改造及工业产业园区操作实务
1、房地产项目PPP模式的导入
1）房地产企业作为资本方参与城市各类基础建设项目
2）房地产企业参与基础设施项目运作模式建议
3）城市新区、产业园区和生态旅游园区土地运营
案例：汤加国际旅游经济区
2、棚户区改造PPP模式的具体应用
案例：北京西城大规模的棚改项目
---白纸坊光源里棚改项目PPP投融资框架设计
1）问题界定：改造现状、棚户区概念、PPP概念
棚户区改造问题、PPP优势
2）政府分析：政府态度、政府需求
3）企业分析：企业需求、企业优势、企业顾虑
4）项目概况：地块基本信息、区位条件、经济社会条件周边配套
5）项目实施方案：拆迁安置、投融资模式比选、物业模式、资金来源与构架、项目结构、项目策划、项目可行性敏感性分析
6）风险分析：PPP项目常见风险、项目评估与识别、风险应对、谈判设计、谈判要点
3、PPP模式棚户区改造项目的投融资框架设计
4、旧城改造和保障房PPP项目建设的建议
案例：辽宁案例黄石案例徐州案例
5、工业产业园区的PPP模式的具体应用
6、片区改造中PPP模式的具体应用
结束：现场答疑与互动交流

城中村旧城改造培训：城中村、旧城等棚户区改造运营策略及土地与房屋征收拆迁；讲师助理：齐老师  18810861546   010-51146322    QQ:1225092981